Kjeller Kjeller
Kjeller

Økonomisk/Finansiering
Teknisk informasjon
Materialene
Hvordan kjeller?
Kjellerens livsløp
Kjeller/Sokkel?
Brosjyrer
Bilder
Lenkeside
Hvorfor Kjeller?

Ikke all utleie er skattefri:

Unngå skattefellene
Kun enmannsboliger og tomannsboliger kan prosentlignes = skattefri utleieUnngå skattefellene
Kun enmannsboliger og tomannsboliger kan prosentlignes = skattefri utleie

SKATTEFRIE LEIEINNTEKTER ELLER SKATTEFELLE?

Nøkkelen til skattefri leieinntekt er å oppfylle vilkårene for prosentligning av egen bolig. For den som kun har ett utleieforhold i egen bolig er dette vanligvis kurant. Ved to utleieforhold gjelder det å kunne regelverket, for da er det viktig at man ikke går i skattefellen, advarer advokat Tore Fritsch, leder av Skattebetalerforeningen.

Det inntektstillegget du får for bruk av egen bolig (prosentinntekten i selvangivelsen) er en sjablon som skal erstatte faktiske inntekter og utgifter. Dette medfører at faktiske leieinntektene ikke skal skattlegges en gang til, og dermed fremstår som skattefrie. Det er viktig å være oppmerksom på at det kun er enmannsboliger og tomannsboliger som kan prosentlignes. Er boligeiendommen noe annet, må du ikke bare skatte av leieinntektene, men også ta med verdien av eget bruk til beskatning, forteller advokat Tore Fritsch i Skattebetalerforeningen.

Fritsch påpeker at det er viktig at man forstår myndighetenes definisjonen av hva som er en familieleilighet (se egen forklaring). Dette er nemlig stikkordet for om man bor i en enmannsbolig - eller tomannsbolig - og om man går inn i en skattefelle eller ikke ved utleie.

Enmannsboligen og skattefri leieinntekt
- Som enmannsbolig regnes enebolig/leilighet/seksjon som kun inneholder én familieleilighet, og som i tillegg kan ha en eller flere hybler eller næringslokale. Her er prosentligning, dvs skattefrie leieinntekter, betinget av at du bruker størstedelen av boligen (etter utleieverdi, ikke areal) som egen bolig og størstedelen av året. Du kan gjerne leie ut flere hybler, men for å få skattefrihet, må du passe på at din egen bolig har en større utleieverdi enn de enhetene du leier ut har til sammen.

Tomannsboligen og skattefri leieinntekt
Eier du en tomannsbolig, må du være oppmerksom for ikke å havne i en skattefelle. Som tomannsbolig regnes bygning/seksjon med to familieleiligheter. Bygningen er fortsatt en tomannsbolig selv om den i tillegg inneholder en eller flere uselvstendige hybler, men kommer det en selvstendig hybel (se egen forklaring) eller et næringslokale (eksempelvis butikk) i tillegg til de to familieleilighetene, er det ikke lenger noen tomannsbolig. Det er her du må passe på, sier Fritsch.

- Er bygningen å regne som en tomannsbolig, prosentlignes du når du selv bebor den ene av de to familieleilighetene. Dine leieinntekter er dermed skattefrie selv om du leier ut den største enheten. Du kan også leie ut en del av egen familieleilighet i tillegg, typisk en uselvstendig hybel, og du blir fortsatt prosentlignet så lenge du bruker størstedelen av denne familieleiligheten (etter utleieverdi) som egen bolig, hevder advokat Tore Fritsch, leder av Skattebetalerforeningen.

VIKTIG Å VITE

Særlig ved to utleieforhold må du vite hva som er en familieleilighet og hvor skillet går mellom selvstendig og uselvstendig hybel. Her er Skattebetalerforeningens forklaring:

Familieleilighet er en boenhet som er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn. Er boenheten på mindre enn 40 kvm vil den være en hybel. En hybel regnes som selvstendig hybel når den har egen inngang og eget WC. Leder i Skattebetalerforeningen, Tore Fritsch, understreker at det i praksis skal lite til for at en hybel kan sies å ha egen inngang, samt at grensen for når en hybelleilighet skal anses som selvstendig eller ikke, bare vil ha betydning ved vurdering av om boligen skal anses som en tomannsbolig eller noe annet. For boliger med kun en familieleilighet spiller det ingen rolle om hyblene er selvstendige eller uselvstendige.

Eksempel på skattefri utleie av enmannsbolig
Eier bebor 150 kvm av boligens 175 kvm. De siste 25 kvm leies ut hele året. Eier bebor sin boligdel fra årets begynnelse frem til 15. juli 2002. Han leier så hele sin boligdel ut i 2002 og frem til 20. juni 2003. For 2002 har eier bebodd størstedelen av boligen størstedelen av året og har derfor oppfylt vilkårene for prosentligning. Når det gjelder 2003 så kan eieren prosentlignes dersom han flytter inn igjen og bor der resten av 2003. Selges boligen sommeren 2003 er leieinntektene (overskudd ved utleie) skattepliktig.

Boligfellen
Du har kjøpt en bolig som tidligere eier hadde brukt som tomannsbolig. Da bestod boligen av to familieleiligheter på henholdsvis 150 kvm og 100 kvm. Du flytter selv inn i den største enheten og så ønsker du å dele opp den andre familieleiligheten i to deler for å få størst mulige leieinntekter. Deles boenheten på 100 kvm i to boenheter på 50 kvm, fremstår boligen som en bolig med tre familieleiligheter, dvs en flermannsbolig som aldri kan prosentlignes. Både faktiske leieinntekter og fordel av egen boligdel (markedsverdi) må da tas til inntekt.

Deles boenheten på 100 opp i en større familieleilighet på 70 kvm og en hybel på 30 kvm, må hybelen være uselvstendig for at boligen skal prosentlignes. Har hybelen egen inngang og wc er den en selvstendig hybel og boligen er utenfor det som kan være en tomannsbolig, og kan dermed ikke prosentlignes. Ved å dele boenheten på 100 kvm opp i tre eller fire like store hybler så vil boligen bare ha en familieleilighet, og dermed være en enebolig. Faren er da at leieverdien for disse hyblene overstiger leieverdien av egen boligdel.


Se også økonomi og finansiering

 


 
Utviklet av Bysant as  
- -